| พาดูที่ | padootee | padootee NO.1 Real Estate
⚡ รับงานรีวิว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทุกประเภท ทั่วประเทศไทย
🌐 ขายออนไลน์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทุกประเภท ให้คนไทยใน 195 ประเทศทั่วโลก
🤝 รับพันธมิตรเข้าร่วมทีมทุกจังหวัด รายได้สูง การทำงานน้อย
📞 สนใจลงโฆษณาติดต่อสายด่วน คลิก
กฎหมายขายฝากฉบับใหม่ ปี 2566 เรื่องสำคัญที่ต้องรู้
เริ่มต้นทำความเข้าใจ "ขายฝาก" คืออะไร?
"ขายฝาก" คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้
สัญญาขายฝากเป็นสัญญาที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่จดทะเบียน ซึ่งผู้ขายฝากจะได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินกลับคืนได้ต้องขอไถ่ถอนภายในกำหนดเวลาตามสัญญา หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด กล่าวคือ ถ้าเป็น อสังหาริมทรัพย์มีกำหนดสูงสุดไม่เกิน 10 ปี และถ้าเป็น สังหาริมทรัพย์มีกำหนดไม่เกิน 3 ปี นับแต่วันทำสัญญา
📞 โทรมาคุยหน่อย หรือปรึกษาเราได้ที่ : https://lin.ee/2sUU0LJ
สรุปสาระสำคัญของกฎหมายขายฝากใหม่ ปี 2566 ดังนี้
1. ระยะเวลาสัญญาขายฝากห้ามต่ำกว่า 1 ปี
กำหนดเวลาไถ่ถอนต้องมีระยะเวลาไม่ต่ำกว่า 1 ปี และสูงสุดไม่เกิน 10 ปี (จากเดิมที่มักนิยมทำสัญญากันสั้นๆ เพียง 3-4 เดือนแล้วทำใหม่เป็นคราวๆ ไป ซึ่งสร้างความเสียเปรียบแก่ลูกหนี้) ภาครัฐจึงได้กำหนดเช่นนี้เพื่อให้สอดคล้องกับระยะเวลาเก็บเกี่ยวพืชผลการเกษตรที่ใช้ระยะเวลาประมาณ 1 ปีนั่นเอง
2. สินไถ่ห้ามเกิน 15% ต่อปี หรือเฉลี่ย 1.25% ต่อเดือน
จำนวนสินไถ่จะกำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากก็ได้ แต่เมื่อคำนวณรวมดอกเบี้ยและผลประโยชน์ตอบแทนแล้ว ต้องไม่เกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน โดยคำนวณนับแต่วันที่ขายฝากจนถึงกำหนดเวลาไถ่ถอน
หากเจ้าหนี้แอบแฝงค่าธรรมเนียมอื่นใดที่ทำให้ลูกหนี้ต้องจ่ายเกินอัตราที่กฎหมายกำหนด สัญญาในส่วนนั้นจะตกเป็นโมฆะทันที ไม่ใช่โมฆะเฉพาะส่วนที่เรียกเกินอัตรา
3. ผู้รับซื้อฝากต้องแจ้งวันไถ่ถอนและจำนวนสินไถ่ถอน ก่อนกำหนดอย่างน้อย 3-6 เดือน
โดยต้องทำเป็นหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังผู้ขายฝาก เพื่อให้ทราบกำหนดเวลาไถ่และจำนวนสินไถ่ พร้อมแนบสำเนาสัญญาขายฝากไปด้วย ในกรณีที่ผู้แจ้งไม่ใช่ผู้ซื้อฝากเดิม จะต้องแจ้งสถานที่ชำระสินไถ่และบุคคลที่จะต้องไปไถ่ถอนด้วย หากผู้รับซื้อฝากไม่ยอมแจ้ง จะถือว่ากำหนดเวลาไถ่ถอนถูกขยายออกไปอีก 6 เดือนโดยอัตโนมัติ
📞 โทรมาคุยหน่อย หรือปรึกษาเราได้ที่ : https://lin.ee/2sUU0LJ
4. สามารถเลือกไถ่คืนที่ไหนก็ได้
ลูกหนี้ผู้ขายฝากมีสิทธินำสินไถ่ไปวางทรัพย์ ณ สำนักงานวางทรัพย์ หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด/สำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียน โดยไม่จำเป็นต้องเป็นสถานที่เดิมที่จดทะเบียนขายฝาก เพิ่มความสะดวกและปลอดภัยให้แก่ลูกหนี้มากยิ่งขึ้น
5. ไถ่คืนล่วงหน้าได้และได้ลดดอกเบี้ย
ให้สิทธิลูกหนี้ผู้ขายฝากนำสินไถ่มาชำระหนี้ล่วงหน้าก่อนถึงวันครบกำหนดได้ โดยจะได้รับส่วนลดดอกเบี้ยตามจริง แต่อย่างไรก็ตาม เจ้าหนี้ผู้รับซื้อฝากอาจคิดค่าปรับการเสียโอกาสได้คล้ายกับธนาคาร แต่ค่าปรับต้องไม่เกิน 2% ของเงินต้น คิดจากวันที่ชำระก่อนกำหนดจนถึงวันครบกำหนดไถ่ถอนตามสัญญา
6. สิทธิการใช้ที่ดินระหว่างขายฝาก
ลูกหนี้ขายฝากมีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินทำเกษตรกรรมและเป็นที่อยู่อาศัยต่อไปได้ โดยไม่ต้องแบ่งรายได้หรือจ่ายค่าเช่าให้แก่เจ้าหนี้ขายฝาก
หากในวันจดทะเบียนขายฝาก ลูกหนี้ปล่อยให้ผู้อื่นเช่าอยู่ก่อนแล้ว ให้สิทธิสัญญาเช่านั้นคงสมบูรณ์ต่อไปโดยค่าเช่าจะตกเป็นของลูกหนี้ผู้ขายฝาก แต่หากหลังจดทะเบียนแล้วจะนำที่ดินออกให้คนอื่นเช่าใหม่เพื่อการเกษตรหรืออยู่อาศัย จะต้องตกลงร่วมกันระหว่างลูกหนี้และเจ้าหนี้
7. กรณีไม่ไถ่ถอน ลูกหนี้ยังมีสิทธิในผลิตผลต่ออีก 6 เดือน
แม้ว่ากรณีหมดสัญญาแล้วไม่ได้มาไถ่คืน ทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากตามสภาพที่เป็นอยู่ แต่กฎหมายยังให้สิทธิผู้ขายฝากในการเก็บเกี่ยวผลผลิตทางการเกษตรหรือเข้าขนย้ายสิ่งของได้ภายในระยะเวลา 6 เดือน นับแต่วันครบกำหนดเวลาไถ่ถอน
สัญญาขายฝาก คืออะไร? ต่างจากจำนองหรือไม่?
สัญญาขายฝาก คือ นิติกรรมการขายฝากที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม หรือที่อยู่อาศัย และมีการไถ่ถอนภายในเวลาที่กำหนด โดยอยู่ภายใต้ พรบ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 เพื่อคุ้มครองบุคคลธรรมดาให้ได้รับความเป็นธรรม
การขายฝาก คล้ายกับการนำทรัพย์สินไปจำนำ หรือจำนองอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นหลักประกันการกู้เงิน แต่มีข้อแตกต่างที่สำคัญคือ การขายฝากกรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่ทำสัญญา ในขณะที่การจำนอง กรรมสิทธิ์ยังเป็นของลูกหนี้อยู่จนกว่าจะโดนฟ้องร้องบังคับคดีเมื่อผิดนัดชำระ
📞 โทรมาคุยหน่อย หรือปรึกษาเราได้ที่ : https://lin.ee/2sUU0LJ
🌟 ประโยชน์ที่ผู้ขายฝากจะได้รับ
- วงเงินกู้สูงกว่าการจำนองทั่วไป
- ไม่ต้องใช้คนค้ำประกัน และไม่ต้องตรวจสอบ Statement ของธนาคาร
- มีความน่าเชื่อถือ ได้รับการคุ้มครองตามกฎหมาย เพราะทำสัญญา ณ กรมที่ดิน
- ขั้นตอนการอนุมัติเงินกู้รวดเร็ว ทันใจ
🌟 ประโยชน์ที่ผู้ซื้อฝากจะได้รับ
- ผลตอบแทนจากอัตราดอกเบี้ยสูงตามระยะเวลาที่กำหนด
- ปลอดภัย ถูกต้องตามกฎหมาย 100%
- ความเสี่ยงต่ำ ไม่จำเป็นต้องฟ้องร้องเพื่อยึดทรัพย์เมื่อผู้ฝากขายผิดนัดชำระหนี้
เงื่อนไขและข้อกำหนดของสัญญาขายฝากที่ควรทราบ
- ต้องทำสัญญาเป็นหนังสือ ต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินเท่านั้น หากทำกันเองภายนอกสัญญาจะเป็นโมฆะทันที
- ข้อมูลจำเป็นในสัญญาต้องมีครบถ้วน: ชื่อ-ที่อยู่คู่สัญญา, ราคาขายฝาก, สินไถ่, ลักษณะที่ดิน และกำหนดวันที่ครบกำหนดไถ่ถอนชัดเจน
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสัญญาขายฝาก (FAQ)
1. สัญญาขายฝากที่ดินต้องทำที่ไหน?
ตอบ: ต้องทำที่กรมที่ดิน ต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่เท่านั้น
2. สัญญาซื้อขายกับสัญญาขายฝาก แตกต่างกันอย่างไร?
ตอบ: สัญญาซื้อขายคือสิทธิ์ขาดหลุดไปเลย หากจะซื้อคืนต้องตกลงราคาใหม่ซึ่งอาจสูงกว่าเดิมมาก แต่สัญญาขายฝากมีการระบุราคาและกำหนดวันไถ่ถอนคืนที่ชัดเจนไว้ตั้งแต่ต้นสัญญา
3. เมื่อขายฝากไปแล้ว ผู้ขายฝากสามารถไถ่คืนทรัพย์สินได้ไหม?
ตอบ: ไถ่คืนได้แน่นอนภายในกำหนดเวลา โดยจ่ายสินไถ่พร้อมดอกเบี้ยตามกฎหมายที่ห้ามเกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน สามารถเลือกชำระเป็นรายเดือนหรือชำระพร้อมเงินต้นในวันไถ่ถอนก็ได้
👉 แนะนำ 5 ขั้นตอนขายฝากกับ พาดูที่ สะดวก ง่าย รวดเร็ว
*หมายเหตุ: วงเงินอนุมัติขึ้นอยู่กับเงื่อนไขและการพิจารณาของทางบริษัทฯ
